真正的趋势，不是指标怎么样，价格怎么样，而是了解底层逻辑，构建基础，迈向真正的真理。
最近楼市出了几个让很多人高潮的政策，一个是认房不认贷，二个是首付比例下降，三个是存量房贷利率下降。
就近期的经济数据来看，出口是一大亮点，但国内需求有待提振，市场对于刺激政策加码的预期升温。
在CLF50 秋季会议期间，中欧国际工商学院经济与金融学教授盛松成在接受第一财经采访时表示，目前经济运行的主要矛盾是消费需求不足，建议进一步依靠财税改革激发消费动能，如适当提高个税起征点，并降低中低收入人群个人所得税；加大特别国债资金对消费的支持力度和范围等。
值得一提的是，近期关于存量按揭贷款调整的预期升温。对此，盛松成认为，降低存量住房贷款利率也是释放居民部门购买力的一种方式。目前，存量房贷利率仍然较高，加快了居民提前还贷，挤压了消费。去年二季度，个人房贷首次出现负增长，且降幅持续扩大。虽然降低存量房贷利率对银行有一定压力，但能有效缓解提前还贷，在一定程度上对冲银行房贷利息收入的损失。
财税改革激发消费动能
当前，就经济的“三驾马车”而言，中国的出口表现仍然亮眼，地产问题需要时间消化亦成共识，更受关注的问题在于，消费何时能够得到提振。
盛松成对记者表示，目前经济运行的主要矛盾是消费需求不足。从二季度GDP增速结构看，资本形成总额、最终消费支出和净出口分别拉动二季度经济增长1.9个、2.2个和0.6个百分点，其中消费明显走弱。与一季度相比，消费对GDP增速的拉动率大幅下降了1.7个百分点。事实上，消费对经济的拉动自去年二季度以来就出现了逐季下降。
在他看来，如果不能有效改善居民收入，提振消费的相关举措效果可能较为有限。发放消费券虽然有一定效果，但消费券本质上是一次性补贴，往往只具有短期效应，无法改善收入预期。持续、稳定地改善居民部门现金流更有助于促进消费回稳。
因而，盛松成认为，财税方面仍有可操作的空间。例如，可适当提高个税起征点，并降低中低收入人群个人所得税。具体而言，可考虑将个税起征点从目前的5000元/月提高至8000元/月，并适当调降年收入35万元以下的个人所得税率，“因为这一收入群体是消费的主力军。”他称。
提高个税起征点和调降中低收入税率，短期内虽然会减少税收，但从长期看，随着经济增长和居民收入提高，税收收入也将增加。以上税改造成的财政缺口均可通过发行国债来弥补。由于个税是中央与地方按60%与40%比例共享的，地方的税收损失可以考虑纳入中央对地方的转移支付。
此外，他还建议扩大特别国债资金对消费的支持力度和范围。7月25日，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。据媒体报道，1500亿元左右超长期特别国债资金将下达地方支持消费品以旧换新。下半年财政政策在促消费方面仍有发力空间，可适当扩大范围，同时提高支持力度，包括通讯电子设备、绿色消费品等。
业内人士认为，提高地方政府对促进居民消费的积极性颇为重要。《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》指出，推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，优化共享税分享比例。
目前，消费税归属中央，盛松成认为，将消费税稳步下划地方，有助于增加地方财政收入，提高对地方政府的激励。通过调整消费税的征收环节，将部分原本在生产或进口环节征收的消费税转移至批发或零售环节征收。地方政府将更有动力加大对消费基础设施建设的投入，优化消费环境，培育消费热点，激发消费潜力，更加重视本地消费市场的繁荣。
存量房贷利率调降仍有空间
当前，各界对存量房贷利率的后续调整高度关注。2008年和2023年，我国曾进行过存量房贷利率的下调，近期呼声又起。
盛松成也认为，降低存量房贷利率对居民现金流改善的效果与降税是类似的，都具有确定性强、可持续的特点，能直接提升消费。
“去年二季度以来，个人住房贷款持续负增长，因为不少居民选择提前还贷，这挤压了消费。部分消费者甚至通过消费贷置换房贷，以降低利息支出，但这可能引发新的风险。因此，虽然降低存量住房贷款利率对银行有一定压力，但能有效缓解提前还贷，在一定程度上对冲银行房贷利息收入的损失。”盛松成称。
“517新政”推行至今已超3个月，全国各地的新增房贷利率已下调至近年低位，但当时并未推出针对存量房贷利率的政策。目前，全国大部分城市已取消房贷利率下限，换言之，大部分城市的新增房贷利率已不受LPR（贷款市场报价利率）报价影响。在一线城市，房贷利率也已下调至近年低位，首套房贷利率均降至3.5%左右的水平，即LPR减45个基点，而多数存量房贷利率维持在4%以上。
事实上，2023年9月25日起实施的存量首套房贷降息仍受到当时房地产调控政策的限制，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
据有关测算，在大多数城市，新购房者的房贷利率范围从LPR-85BP到LPR-45BP，而大多数存量房贷的利率为LPR+10BP，二者仍存在不小的差距。
盛松成认为，虽然下调房贷利率对消费有帮助，但也需考虑银行的承受能力。在中国的金融体系中，目前，银行的资产占比超过90%，在支持实体经济中起着关键作用。
“由于银行的净利差已经处于历史低位，考虑到银行的承受力、防范风险和对实体经济的支持能力，相关部门在考虑降低现有房贷利率时会比较谨慎。尽管媒体广泛报道此事，但实际操作并不容易。”盛松成表示。
他也提及，对于存量和新增房贷利率的差异，不同的测算，结果存在较大差异。由于贷款的时间、利率和期限等不同，存量房贷利率的测算非常复杂，且没有统一的指标。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。 文章作者
周艾琳
相关阅读
债市震荡引发理财净值波动，“债牛”仍未终结债市预计偏震荡，近期理财净值波动对理财投资者的影响还在发生。
09-02 21:11
2024世界动力电池大会顺利召开，我国锂电池产量已超全球70%︱产业图谱2024世界动力电池大会顺利召开，我国锂电池产量已超全球70%
产业图谱 09-02 11:03
招商银行行长王良：目前未收到监管存量房贷转按揭相关通知招商银行行长王良称，该行目前没有接到监管部门个人存量房贷转按揭的通知。
09-02 10:33
存量房贷传闻引爆地产股，住建部释疑房屋养老金丨一周热点回顾其他热点还有：居民医保个人缴费增至400元，拼多多股价暴跌
08-31 11:24
十强城市下半年开局观察：消费单点回暖，多地出口提速头部城市的下半年经济开局总体平稳股票行情对证券公司，不乏亮点，同时也存在一些共性挑战
08-29 19:47 一财最热 点击关闭